[都更] 都更合理交換坪數教你這樣算!!!

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合理交換坪數教你這樣算

李柏蒼表示，目前最常見的屋主和建商取得坪數比為60：40或55：45，多的一方為屋主的比數，這樣的比例可不是隨便喊喊，而是透過簡單的公式計算來的。

舉例來說，小明有30坪四樓公寓，土地面積是12坪，屬住商土地、容積率是300%，那麼小明提供土地可建築面積就是74.88坪，公式如下：
12坪 × 300% ×1.6（公設轉換率）×（1+30%都市更新獎勵）=74.88坪

如果依照 60：40 或 55：45 分配比例計算（地主為多的一方），參與都更後，小明換回的實際室內坪數，才會和原來的一樣，大約在30坪左右，計算公式如下：
74.88坪 × 0.6 = 44.93 坪 （扣除約33%的公設，實際室內約30.10坪）
74.88坪 × 0.55 = 41.18 坪 （扣除約33%的公設，實際室內約27.59坪）

以台北市預售屋平均每坪50萬為基準，再依照常見的60：40或55：45的分配比例來算，建商可分得的價值，大概落在每坪20~22萬元之間，公式如下：
建方可分得價值 ＝ 50 × 0.4 = 20 萬元/坪
50 × 0.45 = 22.5 萬元/坪

建商一般利潤大概是25%左右，管理、銷售、稅金的成本，又佔了12.5%，就可以再進一步算出建商的每坪營建單價，大概會落在14.22~16萬元之間，公式如下：
20 / 1.25 / 1.125 = 14.22萬元/坪（營建單價）
22.5 / 1.25 / 1.125 = 16.00萬元/坪（營建單價）

透過以上的公式，就算是一般的民眾，也可以在問到幾個重要關鍵數據後，套入算出建商和自己分配的比例是不是合理？算出建商使用的建材成本，大概會是落在哪裡，不但可以要求建商不得偷工減料之外，對於未來新家建材的使用好壞，也會有一定的心理準備，充份達到保護自己的效果。

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